[결국 부동산 문제 진지하게 검토 시작하는 중국]

중국 공산당이 가지고 있는 가장 큰 착각 중의 하나는 자신들이 하는 일은 항상 옳고 반드시 성공한다는 일종의 엄청난 ‘정신승리’ 속에 빠져 있다. 특히 시진핑 주석의 모든 말과 행동은 결코 오류가 없다는 확고한 신념을 가지고 있다. 거기에다 이들 중국 공산당과 시진핑의 모든 것들을 감시하고 또 비판하는 언론들은 전혀 없다. 일부 학자들이 있기는 하지만 중국 공산당 귀에 거슬리는 말만 나오면 입을 틀어 막아 버리니 이견이 있을 리가 없다. 그래서 뭐든지 한번 방향을 정하면 어느 누구도 브레이크를 걸지 못한다. 그러한 중국 공산당의 속성이 그대로 반영된 것이 지금의 중국 경제다. 그리고 그 경제 몰락의 한 가운데 부동산정책이 있다.

월스트리트저널(WSJ)은 17일(현지시간) “중국이 부동산시장 침체를 타개하고자 내놓은 부양책을 두고 중국 당국이 마침내 주택시장 문제 해소를 진지하게 다루기 시작했다”면서 “다만, 대책 규모와 자금 조달 방식을 고려할 때 대책이 충분한 효과를 낼지에 의문점이 남아 있다”고 보도했다.

한마디로 중국 당국이 그동안 부동산 위기를 맞았으면서도 정면으로 이 문제를 해결하려 하지 않고 다양한 꼼수 등으로 적당히 문제가 해결되기를 바랬지만 중국 GDP의 25% 내외, 그리고 중국인의 자산 80% 정도가 묶여 있는 부동산 문제 해결없이 중국 경제의 부양도 쉽지 않다는 것을 이제서야 깨닫고 진지하게 이 문제를 다루고 있다는 의미다.

그 일환으로 먼저 중국의 중앙은행인 인민은행은 생애 첫 주택과 두 번째 주택 구매자에게 적용해 온 '상업 대출 금리 하한선'을 완전히 철폐하고, 지역별 자율 금리 제도를 전국으로 확대하기로 했다.

또한 지방정부가 미매각 주택을 매입해 저소득층과 중산층 가계를 위한 주택으로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 인민은행은 국유기업이 같은 목적으로 주택을 구매할 수 있도록 약 420억 달러(56조 9310억원) 규모의 대출 프로그램도 마련할 예정이다.

중국은 이와 함께 수도 베이징을 포함한 1, 2선 도시의 주택구매 자격을 완화하고 있는데, 이는 14년여 동안 이어져 온 주택구매제한을 대대적으로 완화하고 있음을 보여준다.

그동안 중국 부동산 시장은 헝다(恒大·에버그란데), 비구이위안(컨트리가든) 등 대형 부동산 개발업체들도 부도 사태를 맞는 등 극심한 침체를 겪어왔다.

이러한 중국내 부동산 위기는 시진핑 주석의 “주택은 투기용이 아닌 생활용”이라면서 강력한 투기 단속과 함께 주택 개발회사들에 대한 금융지원 중단 등의 조치가 결국 종식될 가능성이 큰 것으로 시장은 받아들이고 있다.

물론 아직까지도 부동산 구매에 대한 다양한 규제조치가 완전히 해소되지는 않았지만 도저히 풀리지 않는 부동산 위기를 어느 정도라도 해소하기 위해 결국 ‘시진핑 선언’의 사실상 폐기를 검토하기 시작했다고 볼 수 있을 것이다.

노무라 증권의 팅 루 수석 이코노미스트도 이번 대책에 대해 “중국 주택 위기의 끝을 알리는 신호”라고 평가했다.

이러한 부동산 관련 제재 조치들의 완화책이 발표되자 17일 중국 및 홍콩 증시에 상장된 주요 부동산 관련 기업들의 주가는 강세로 마감하는 등 시장도 환호했다. 결국 시진핑의 명령으로 경제가 좋아지고 건전해 질 것이라고 믿었던 중국 공산당의 믿음과 고집이 무너지자 부동산 경기도 다시 숨을 쉬기 시작했음을 말해 주는 것이다.

[부동산 위기 완화 대책, 아직도 갈 길이 멀다]

그렇다고 당장 시행되는 규제 조치 완화 방안으로 중국 부동산 위기가 완전한 해결의 길로 갈 것이라고 보기에는 아직 이르다. 이제 첫발을 내 디딘 정도의 미약한 수준이다.

이런 점에서 WSJ도 “이번 대책은 규모 면에서 문제를 해결하기에 부족한 데다 자금조달 방안에서 한계를 가진 것으로 보인다”고 지적한 것이다.

가장 우선적인 것은 중앙정부나 지방정부 모두 아직도 시진핑 주석이 명령한 부동산 정책에 대해 계속 눈치를 보고 있다는 점이다. 중국에서는 시진핑의 지시를 이행하지 아니하면 이는 곧 불충(不忠)으로 받아들이기 때문에 명시적인 지시없이 먼저 움직이지는 않는다.

실제로 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 항저우, 톈진, 시안, 하이난 등은 구매 제한 조치가 다소 완화되었지만 청두 같은 경우는 그 규제완화 정도가 지나치다 싶을 정도로 혁명적이다. 청두는 지난 4월 29일부터 주택 구입 시 호적, 사회보장 및 기타 조건을 더 이상 검토하지 않을 뿐만 아니라 구입 수에도 제한을 두지 않는다. 사실상 과거에 실시했던 대로 자유시장 경제 체제로 상당히 많이 돌아갔다고 볼 수 있다. 이렇게 제한을 완전히 푼 도시들은 주요 성시중 22번째에 해당한다.

이들 도시들은 부동산 위기를 해결하는 데 있어서 그 첫 번째는 시장의 논리에 맡겨야 한다는 것이고, 특히 정부가 간섭을 덜 할수록 경제도 회복 속도가 빨라질 수 있다고 믿는 것이다. 이는 시진핑의 지시와는 사실 정반대의 길이다.

이러한 부동산 규제 완화책에 대해 증권일보는 지난 4월 28일 쉘연구소 청두 지점의 수석 애널리스트 우첸웬의 말을 인용해, “새로운 정책은 수요에 따른 재고 소진에 도움이 될 것이며 부동산 시장 회복 속도를 공고히 하고 주택 구매자들의 신뢰를 높일 수 있을 것”이라고 전망했다.

그런데 문제는 지방정부들이 이렇게 규제 완화를 한다고 해서 모든 문제가 해결되는 것이 아니라는 점이다. 결국은 중앙정부, 특히 시진핑의 생각이 바뀌지 않고서는 결코 지금의 부동산 위기가 해결될 수는 없다.

우선 제기되는 문제가 부동산 경기 활성화를 위한 자금 지원이다. 아무리 지방정부가 규제를 완화한다고 해도 결국 금융시스템에서 이를 받쳐주지 아니하면 문제는 해결되지 않는다.

이런 이유 때문에 앞서 중국인민은행은 국유기업의 주택구매를 지원하기 위해 은행을 통해 약 3천억 위안(약 56조원) 규모의 자금을 공급할 예정이라고 밝혔다.

일단 너무나도 많은 미완성 또는 미분양주택들을 공공기관이나 국유기업들이 매입을 해서 부동산 개발회사와 건설회사에 대한 압박을 완화시켜 보자는 것인데, 문제는 지금 정부가 구상하는 자금 투입 규모가 생각보다 크지 않다. 그러니 한마디로 ‘언 발에 오줌 누기’라는 비판이 나오는 것이다. 이는 실제적 효과보다는 생색내기로 가려다보니 불거지는 문제들이다.

노무라 증권에 따르면 중국 내 미완성 주택은 2천만∼3천만 채에 달하며 이와 관련한 문제를 해결하는 데 필요한 정책 자금은 최소 4천400억달러(560조원)로 추산됐다.

이와 관련해 WSJ도 “현금이 부족한 지방정부나 도시가 이번 대책에 필요한 자금을 어디서 조달할지에 관해 명확한 내용이 드러나지 않은 점도 한계로 꼽힌다”고 지적했다.

또한 BCA리서치의 아서 부다기얀 수석 신흥시장 스트래티지스트는 “중국 부동산 시장의 침체에 의미 있는 영향을 미치려면 최소 5조 위안(약 936조원)이 필요하다”며 “관건은 얼마를 얼마나 빨리 투입하느냐에 달려 있다”라고 말했다.

유니온 방카르 프리베의 카를로스 카사노바 수석 아시아 이코노미스트도 “미판매 주택 매입이 단기간에 중국 부동산 시장의 회복으로 이어지진 않을 것”이라며 “최악의 상황이 끝나고 주택 매매와 가격이 회복되고 있다고 가계를 설득해야 한다”라고 말했다.

[상상외로 심각한 중국의 부동산 시장]

이렇게 지금 중국 당국이 부동산 침체를 극복하고자 내놓고 있는 방안들이 아직 미흡하다고 평가하는 가장 큰 이유는 사실 중국의 부동산 위기의 깊이가 워낙 크기 때문이다. 또한 그 깊이가 중국 당국이 상상할 수 없을 정도로 이미 깊은 골병이 들었음을 의미한다.

그 현상이 지금 나타나고 있다. 중국의 경제매체 차이신은 지난 4월 30일, “곳곳에서 계속되는 경기부양책에도 불구하고 부동산 시장은 계속 부진하고 있으며, 부동산 100대 기업의 매출도 압박을 받고 있다”면서 “시장조사기관 CRIC가 4월 30일 발표한 자료에 따르면, 부동산 100대 기업의 이달 거래액은 3,121억7,000만 위안으로 전월 대비 12.9%, 전년 동기 대비 44.9% 감소했다”고 보도했다. “이러한 월간 실적은 역사적으로 낮은 수준”이라고 차이신은 설명했다.

실제로 CRIC의 과거 데이터에 따르면 2021년부터 2023년까지 100대 부동산 회사의 4월 월 매출은 각각 1조 359억 7천만 위안, 4306억 3천만 위안, 5665억 4천만 위안이었다. 현재 100대 부동산 회사의 영업실적이 3,121억7,000만 위안인 것과 비교하면 3년 전과 비교해 3분의 1도 안 되는 수준이다.

문제는 이러한 흐름이 앞으로 더 나빠질 것이라는 점이다. CRIC는 “100대 기업의 이달 매출액 절대치가 지난달과 비슷하거나 소폭 줄어들 것이며, 2023년의 기저효과를 고려하면 전년 동기 대비 실적은 여전히 감소세일 것”이라고 내다봤다.

차이신은 “2021년 하반기 부동산시장이 하락세에 진입한 뒤 각 지역에서 시장 부양 정책이 끊임없이 나왔고 일부 지역에선 단기적인 회복이 있기도 했으나, 모두 잠시에 그쳤다”며 “전국 상업용 주택시장 매출은 지속 하락하고 있고, '시장 바닥'은 여전히 보이지 않는다”고 짚었다.

부동산기업들의 투자 심리를 반영하는 토지 거래 시장도 얼어붙고 있다. 중국 광다(光大·에버브라이트)증권은 바오리(保利)와 완커(萬果·Vanke), 차이나머천트프로퍼티(招商蛇口) 등 정상 영업 중인 부동산업체 10곳을 추적 조사해 지난달 발표한 연구보고서에서 올해 1분기 이들 10개 기업의 토지 취득액이 355억위안(약 6조8천억원)으로 전년 동기 대비 49.4% 줄었고, 매출액 대비 토지 취득액 비율은 10.8%로 작년보다 1.2%포인트 낮아졌다고 밝혔다.

차이신은 이어 “부동산업체들이 토지 매입에 나서지 않으니 여러 지방정부의 거래 활성화 정책도 효과를 거두지 못하고 있다”고 짚었다.

[3중전회에서 집중적으로 다루게 될 부동산 위기 문제]

이제 중국의 부동산 위기는 단순한 경제 문제가 아니라 중국의 명망을 좌우할 정도로 핵심적인 이슈가 되었다. 다시말해 부동산 위기의 해결없이는 중국의 미래도 없다는 것을 중국 공산당이 비로소 깨달았다는 의미다.

그래서 관례보다 반년 늦게 오는 7월 열릴 중국공산당 제20기 중앙위원회 제3차 전체회의(20기 3중전회)에서 부동산 대책이 집중적으로 다뤄질 것으로 예상된다.

실제로 지난달 30일 열린 중국공산당 중앙정치국 회의는 3중전회 소집을 결정하면서 “부동산시장 공급-수요 관계의 새로운 변화와 양질의 주택에 대한 민중의 새로운 기대를 결합해 주택 재고 소화와 주택 증가 최적화 정책·조치를 통합 연구해야 한다”고 요구했다.

이에 대해 싱가포르 매체 연합조보는 “중앙정치국 회의에서 부동산 재고 소진이 직접 언급된 것은 '공급 과잉'이 문제였던 2015∼2016년 이후 처음”이라며, “중국 당국이 ▲ 저소득층용 '보장성 주택 건설' ▲ 공공 인프라 건설 ▲ 성중촌(城中村·도시 내 낙후지역) 재개발 등 '3대 프로젝트'를 가속하라고 한 그간의 입장에서 벗어나 '주택 재고 소화'로 방향을 바꾼 것”이라고 의미를 부여했다.

문제는 이러한 공급과잉을 해소하는데는 천문학적인 자금이 필요하다는 점이다. 이와 관련해 골드만 삭스는 지난 10일 발표한 메모에서 “작년 말 기준으로 토지와 건설 중인 프로젝트를 포함해 약 4조 달러(5422조원)의 주택 재고가 있다”면서 “이 중 약 45%는 완공되었거나 분양 준비가 완료된 주택”이라고 추산했다.

결국 자금을 투입해야 할 최우선 순위가 바로 이 부분인데 이를 해결해야만 부동산 개발업체들이 정상 운영으로 들어갈 수 있는데 여기에 소요되는 비용은 4,000억~6,000억 달러(542조 2000억원~813조 3000억원)정도다

그런데 이 문제만 해결한다고 해서 끝나는 것이 아니다. 이러한 주택 중 일부를 저렴한 주택으로 전환하면 재고 주택의 일부를 소화할 수 있지만 그것만으로는 충분하지 않을 것이다. 이에 대해 JP 모건은 “정부의 공공 계획에 따라 신규 공공 임대 주택의 30%가 이 조치를 통해 공급될 경우 약 620억 달러(84조원)가 추가로 소요될 것”으로 추정했다.

산 넘어 산이 또 있다. 정부가 주택 구매자에게 또다시 막대한 보조금을 지급하면 도덕적 해이가 발생하고 또 다른 거품을 불러일으킬 위험이 있어서다. 특히 이러한 과잉공급에 대해 시진핑이 앞장서 비판해 왔던 것인데 이를 자신이 먼저 나서서 해결하기도 어려운 것이 현실이다.

그렇다고 이 문제, 곧 과잉공급 문제를 해결하지 않고서는 부동산 위기의 극복도 어렵다는 점에서 시진핑과 중국공산당의 고민은 더욱 깊어지고 있다.

이렇게 중국에 있어서 부동산 문제는 중국 공산당이 안고 있는 최대의 과제가 되었다. 이는 시진핑의 어설픈 사회주의 정책이 빚어낸 결과다. 결국 자유주의 시장 경제체제로 되돌아가지 않고서는 해결 방법도 쉽지 않을 것이고, 특히 그동안 저질러 놓은 심각한 문제들을 해결하지 않고서는 중국 경제의 위기도 넘어서지 못할 것이라는 점에서 심각성이 있다.

그런데 잊어서는 안될 것이 중국의 부동산 위기가 해결되지 아니하면 아시아 경제 자체가 인플레이션 완화 등으로 연착륙할 가능성이 커진다는 점이다. 국제통화기금(IMF)의 분석이 그렇다.

IMF는 우선 “(중국의 부동산 위기로 인해) 아태 경제 둔화 속도가 예상보다 느려질 것”이라며 “아시아 경제의 가장 큰 위험은 중국 부동산 부문 조정 장기화로 수요가 약화하고 디플레이션 가능성이 높아질 수 있다”고 전망했다.

이래저래 주변국까지 피해를 입히는 최악의 빌런 국가가 바로 중국이 아닌가 생각된다.