[더 빠른 속도로 추락하는 중국 부동산, “현실은 참혹”]

중국의 부동산이 지난 6월에도 대대적인 추락세를 보여 충격을 주고 있다. 한마디로 ‘답이 없다’는 것인데, 이로 인해 중국의 1억 가구가 부동산 가격 추락으로 자산이 묶여 있으며 이들이 본 손실만 무려 135조 위안(약 2경 7974조원)에 이르는 통계가 발표돼 충격을 주고 있다. 이 정도면 이미 나라가 무너졌다고 봐도 좋을 정도다.

블룸버그는 지난 15일(현지시간) “국가통계국이 15일 발표한 자료에 따르면, 국가보조주택을 제외한 70개 도시의 신규 주택 가격은 5월 대비 0.27% 하락하며 8개월 만에 가장 큰 폭으로 하락했다”면서 “가격은 0.61% 하락하며 9월 이후 가장 큰 폭의 하락세를 보였다”고 보도했다

블룸버그는 이어 “중국의 장기적인 주택 경기 침체는 미국과의 무역 갈등으로 수출이 여전히 위태로운 상황에 처해 있는 가운데, 소비 수요를 진작하고 경제를 지탱하려는 노력을 저해하고 있다”면서 “지난 9월의 집중적인 경기 부양책 효과가 약화됨에 따라 주택 시장에 대한 추가 정책 지원에 대한 요구가 커지고 있다”고 짚었다.

블룸버그가 별도 자료를 바탕으로 계산한 결과, 6월 주택 매매는 전년 동기 대비 12.6% 감소하며 올해 들어 가장 큰 폭의 하락세를 보였다. 또한 부동산 투자는 상반기 동안 11.2% 급감하며 팬데믹 이후 최저치를 기록했다.

[중국 부동산의 참혹한 현실, 손실본 가구만 1억]

그런데 정말 참혹한 것은 부동산 가격 하락으로 인해 중국의 엄청난 인민들이 직접적인 피해를 보고 있다는 점이다. 실제로 국가통계국의 자료를 바탕으로 계산했을 때, 주택 가격 하락율을 30%로만 봐도 중국의 주택 시가 총액은 최소 135조 위안(약 2경 7974조원)이 공중으로 증발했다고 볼 수 있는데, 이를 전국 가구당 평균으로 나누면 24만 위안(약 4642만원)의 손실을 본 것으로 추정됐다. 이 정도면 중국인들의 지갑이 탈탈 털렸다고 볼 수 있다는 점에서 문제의 심각성이 있다.

실제로 시진핑의 무리한 ‘공동부유’ 시책으로 인한 부동산 대조정으로 전국 각지의 부동산 가격이 평균 30~40% 정도 하락했으며, 일부 도시의 하락률은 50%-60%에 달해 주택 가격이 2016년-2017년 수준으로 돌아갔다. 그리고 2018년부터 2022년까지 5년간 주택을 구매한 가구는 대부분 아무런 가격 변동없이 그대로 묶여 있다고 보면 된다.

그렇다면 얼마만큼의 가구가 부동산 가격 하락으로 인해 묶여 있을까? 국가통계국 자료에 의하면 2018년부터 2022년까지 중국에서 신규 주택은 총 8억 3,300만 평방미터가 판매되었다. 100평방미터당 1채로 계산하면 8,300만 채이다. 그리고 2018년부터 2022년까지 전국 중고 주택 거래량은 2,500만 채이다. 즉, 2018년부터 2022년까지 5년간 중국에서 신규 주택과 중고 주택을 합쳐 총 1억 800만 채가 판매되었다.

그런데 2024년 말 기준 중국 가구 수는 4억 9,400만 가구이다. 이를 통해 본다면 이번 부동산 대조정의 과정에서 중국 가구의 22%인 1억 가구가 심하게 자산 잠식 상태에 묶여 있다고 볼 수 있다.

그렇다면 그렇게 묶여 있는 금액은 얼마나 될까? 2021년 중국 주택 총 시가총액은 약 450경 위안이었으며, 주택 가격 하락 최소 폭 30%를 적용할 경우 이번 불황기 동안 중국 주택 총 시가총액은 최소 135조 위안(2경 7974조원)이 증발했다. 이를 환산하면 중국 가구당 평균 24만 위안(약 4,649만원)의 손실을 본 것으로 추정된다는 것이다.

이 규모는 과연 어느 정도일까? 지난 2024년 중국 연간 GDP는 134.9조 위안이다. 그렇다면 이는 한 해 GDP 전체가 증발한 것과 같다고 볼 수 있다. 도대체 상상이나 할 수 있는 수치인가?

[날벼락 맞은 부동산 회사들, 손실액 천문학적]

그렇다면 중국의 부동산 개발을 담당했던 회사들은 어떤 상황일까? 지난 14일, 중국의 주요 부동산 개발업체인 완커(萬科, Vanke)는 2025년 상반기 실적 전망을 발표하며, 순손실이 100억~120억 위안(13조 9290억원~16조 7148억원)에 이를 것으로 예상했다. 이 수치는 전년 동기 대비 계속 확대되고 있다.

완커의 상반기 매출은 691억 위안이었는데도 손실은 지난해 95억 위안에서 115억 위안으로 더욱 늘어났다. 이에 대해 완커는 “결제량의 급격한 감소, 매출 총이익률 저하, 자산 감소, 대규모 거래 손실 등의 요인으로 인해 전반적인 운영이 여전히 어려움을 겪고 있다”고 인정했다.

현재 완커는 대주주인 선전 메트로 그룹(선전 메트로)의 거듭된 자금 수혈로 간신히 현금 흐름과 부채 상환을 유지하고 있다. 올해 초부터 선전 메트로는 완커에 총 218억 위안 이상의 대출을 제공하고 핵심 자산인 ‘반우 클라우드’ 지분을 담보로 제공했다.

현재 완커는 2027년 이전 만기 해외 채권을 보유하고 있지 않지만, 여전히 재정적 어려움을 감추지 못하고 있다. 완커는 “전략적 집중과 운영 강화 등을 통해 자구책을 모색할 것”이라고 밝혔지만 완커가 다시 살아날 것이라 생각하는 이들은 거의 없다.

그런데 눈여겨볼 것은 완커의 이러한 손실이 중국 부동산 업계의 시스템적 위험을 다시 한번 확인시켜 주고 있다는 점이다. 실제로 주요 부동산 기업들조차 생존에 어려움을 겪고 있고, 중소 부동산 기업들은 대규모 파산 위기에 처해 있으며, 업계 회복의 기미는 전혀 보이지 않는다. 시장 수급 불균형과 신뢰 붕괴라는 현 상황에서 완커의 자구책 선언은 점점 무력해지고 있는 것이다.

실제로 많은 국유 부동산 기업들이 집단적으로 손실을 예상하고 있다. 완커가 실적 전망을 발표하던 날, 여러 유명 부동산 회사들도 손실 전망치를 발표했다. 예상 순손실 데이터는 업계 위기가 본격화되는 심각한 상황을 여실히 드러내고 있다.

지난 14일, 중국공산당 국무원 국유자산감독관리위원회 산하 OCT A가 실적 전망을 발표했는데, 2025년 상반기 상장기업 주주 귀속 순이익은 23억~29억 위안 손실이 예상되며, 이는 작년 동기 대비 117.77%~174.58% 증가한 수치다.

또한 베이징시 국유자산감독관리위원회 산하 베이징수도개발유한공사는 상반기 순손실 16억~21억 위안을 예상하고 있다. 톈진시 국유자산감독관리위원회 산하 톈진진터우도시개발유한공사도 같은 기간 5억~6억 위안의 손실을 예상하고 있다. 뿐만 아니라 상하이시 국유자산감독관리위원회 산하 녹지지주유한공사는 30억~35억 위안의 손실을 예상하고 있다. 이들은 모두 중국 공산당 지방 국가자산감독관리위원회(SASAC) 산하의 대형 부동산 기업들이다.

같은 날 실적 전망을 발표한 민간 부동산 개발업체들의 실적 또한 낙관적이지 않았다. 신다 부동산은 상반기 순손실 35억~39억 위안을 예상하고, 룽성개발은 22억~33억 위안의 손실을 예상하며, 특별상장 대상인 ST진커는 30억~45억 위안의 손실을 예상하고 있어 일부 부동산 개발업체가 상장 폐지 위기에 처했음을 시사한다. 이렇게 대부분의 부동산 회사, 특히 국유회사들마저도 사실상 이미 사망선고를 받았다. 이것이 지금 중국의 상황이다.