[중국 부동산업계 달러채 “분석 불가 수준” 위기]

중국에 있어서 부동산은 세계 제2위의 중국 경제를 만든 견인차라 할 정도로 매우 중요한 산업이라 할 수 있다. 특히 시진핑 주석이 집권한 이래 부동산업은 경제성장의 가장 큰 동력 역할을 해 왔다.

이렇게 중국 국내총생산(GDP)의 25~30% 정도를 차지할만큼 중요 산업인 부동산업이 최악의 상황에 직면하면서 중국 정부가 다양한 탈출구를 찾으려 하고 있지만 도저히 앞날을 예측하기 힘들다는 절망적 얘기까지 나오고 있다.

▲ 블룸버그통신은 3일(현지시간) 미국 투자회사인 루미스 세일즈의 즈웨이펑 수석 애널리스트의 분석을 인용해 “중국 부동산 업계의 달러 채권 위기가 심각해져 더는 분석이 불가능한 수준”이라면서 “시장을 더는 분석할 수 없을 정도로 매우 실망스러운 상황”이라고 말해 충격을 주었다.

블룸버그통신은 3일(현지시간) 미국 투자회사인 루미스 세일즈의 즈웨이펑 수석 애널리스트의 분석을 인용해 “중국 부동산 업계의 달러 채권 위기가 심각해져 더는 분석이 불가능한 수준”이라면서 “시장을 더는 분석할 수 없을 정도로 매우 실망스러운 상황”이라고 말해 충격을 주었다.

즈웨이펑 수석 애널리스트는 2005년 중국에서 처음으로 부동산 기업의 달러 표시 채권이 발행됐을 당시 영국 투자은행 바클레이스에 재직하며 신용조사를 담당한 바 있을 정도로 전문가여서 그의 진단을 업계는 무겁게 받아들이고 있다.

블룸버그는 이어 “투자등급이었던 중국 부동산 달러 채권의 시장 가치가 지난 한 달 동안 23% 하락했다”면서 “중국 부동산 기업들의 디폴트(채무불이행)가 전례 없이 많아지고 있다”고 짚었다.

실제로 유명 부동산 개발업체 뤼디(녹지, 그린랜드) 그룹도 지난 10월 31일 “오는 13일 만기인 3억 6200만 달러 규모의 달러화 표시 채권을 상환하지 못할 것”이라고 공시했다. 뤼디는 상하이 기반의 부동산 개발업체로 지방정부가 일부 지분을 갖고 있다.

또한 지난 1일 중국 15위 부동산 개발업체 쉬후이(旭輝·CIFI)가 홍콩증시 공시를 통해 지난 10월말 만기인 해외 채무와 관련, 채권단과 합의에 이르지 못했다며 상환 연기를 선언했다. 지난 10월 27일부터 거래가 중단됐던 쉬후이 주가는 1일 개장 후 26% 급락했다.

블룸버그에 따르면, 쉬후이는 중국 정부가 회사채 발행에 대해 보증을 제공한 몇 안 되는 회사 가운데 하나다. 특히 중국 정부가 쉬후이를 살리려고 지난 5월 ‘모범 부동산 기업’으로 선정해 신용 보증을 도왔지만 소용이 없었다. 이에 따라 쉬후이 사례는 부동산업계 구제 대책의 성공 여부를 판가름할 척도로 여겨져 온 만큼 쉬후이의 이번 디폴트가 우려스럽다는 평가가 나온다.

사실 몇 년 전까지만 해도 중국 부동산 개발업체들의 달러 표시 회사채는 수익성이 좋기로 소문이 나 해외 투자자들에게 인기가 높았다. 그러나 2020년 해당 기업들의 과도한 대출과 주택 구매자의 투기, 그리고 이에 대한 중국 당국의 강력한 단속이 엉킨 가운데 작년 말 헝다(恒大·에버그란데)를 시작으로 중국 부동산 기업의 달러 채권 채무불이행이 시작됐다. 이후 중국의 부동산 시장 상황이 근본적으로 바뀌고 있다고 블룸버그통신이 설명했다.

이뿐 아니다. 블룸버그통신은 지난 1일(현지시간) “현재 중국 당국이 공무원들에게 주택 구입을 장려하는 등 시장 살리기에 안간힘을 쓰고 있지만 지난 10월 중국 100대 부동산 개발업체의 신규 주택 판매가 전년 동기 대비 28.4% 감소하는 등 불황의 늪에 빠져 있다”고 진단했다.

블룸버그는 이어 “업계의 줄도산에도 대규모 채무 만기 행렬이 끝없이 이어지고 있다”면서 “올해 만기가 돌아오는 중국 부동산 업계의 채무 537억 달러(약 76조 5천억원)를 비롯해 내년까지 갚아야 할 부채가 2917억 달러(약 415조 6천억원)에 달한다”고 지적했다.

[중국 부동산 산업 최악 상황, 길이 안 보인다]

문제의 심각성을 깨달은 중국 정부가 뒤늦게 부동산업계 유동성 공급에 안간힘을 쓰고 있다. 부동산 판매량이 저조한 가운데 디폴트 우려로 채권 발행마저 여의치 않게 되면서 자금난을 겪고 있는 부동산기업들을 지원하기 위해서다.

중국 당국은 두달 여 동안 벌써 세 번째 국유기관을 동원해 유동성 공급에 나섰지만 기업 경영의 '근본'인 판매는 여전히 부진하다 보니 초위기의 부동산업을 살리기에는 역부족인 모습이다.

일단 중국내 시장경제가 활력을 되찾으면서 부동산 경기를 살려야 후속대책도 약발을 받을 수 있을터인데 중국 당국의 강력한 '제로 코로나' 정책으로 인한 소비 감소가 더해지다보니 중국 내에서 주택판매가 갈수록 줄어들고 있고, 이는 또다시 부동산 기업의 위기를 가속하는 요인으로 작용하는 악순환을 낳고 있다.

지난 2일 정취안스바오(證券時報)는 “중국은행간 채권시장 규제기관인 중국은행간시장교역상협회와 중국부동산협회, 중국채권신용증진투자회사(중국채권신용)가 최근 21개 부동산기업을 소집해 좌담회를 가졌다”면서 “중국 당국은 디폴트 우려에 부동산기업 채권 인기가 시들해지자 국유기업으로 하여금 부동산 기업의 보증인이 되고, 채권 발행까지 주간하도록 하라는 주문을 했다”고 보도했다.

이렇게 국유기업이 연대보증에 나서고 그 책임이 강화되면 민간기업의 자금조달이 보다 수월해지면서 결국 유동성 공급 효과를 낼 수 있을 것으로 본 것이다.

이렇게 중국 당국이 시장에 깊숙이 개입하는 것은 그만큼 부동산업계의 상황이 어렵다는 반증일 것이다. 그럴 수밖에 없는게 중국 경제가 회복하려면 부동산시장이 살아나야만 하기 때문이다.

그래서 부동산기업의 숨통을 틔워주고자 융자환경 개선, 국유자본의 미완공 프로젝트 및 미분양 프로젝트 인수를 독려하고 있지만 실제 효과는 아직 나타나지 않고 있다. 가장 큰 문제는 역시 시장 경기가 미동도 보이지 않는다는 점이다. 부동산 시장에서 판매가 활성화되어야 정부당국의 긴급지원도 효과를 낼 수 있을텐데 부동산 경기 자체가 차갑게 식어있는 상황에서는 백약이 무효인 상황이라 할 수 있다.

특히 정부당국이 자금 지원을 하는 것도 한계가 있다는 점도 고민거리다. 중국지수연구원 통계 자료에 따르면, 지난 10월 말 기준 부동산기업의 채권잔액은 3조 75억 9천만 위안(약 585조 9700억 원)으로 나타났다. 이중 1년 내에 만기 도래하는 채권잔액만 9552억 8000만 위안(약 186조원)으로 1조 위안으로 집계됐다.

이를 블룸버그 자료와 비교해 보면, 부동산기업의 채권 전체가 약 3조 75억 9천만 위안(약 585조 9700억 원)인데 이 중 내년까지 갚아야 할 부채가 71% 수준인 2917억 달러(약 415조 6천억원)에 달한다고 정리할 수 있다.

이 천문학적인 수치를 중국 정부가 감히 어떻게 감당할 수 있겠는가? 결국은 수단과 방법을 가리지 않고 주택판매 회복세를 높여야만 한다. 그렇지 않고서는 이 엄청난 채무부담에 중국 경제는 짓눌릴 수밖에 없다는 것이다.

분명한 것은 지금 중국 정부의 실무자들은 부동산 경기를 진작시키기 위해 혈안이 되어 있으나 정작 공산당 지도부는 적극적으로 움직이지 않고 있다는 점이다. 시진핑 3기 출범과 권력 강화에 더욱 심혈을 기울이고 있기 때문이다.

지금 중국의 부동산 산업이 얼마나 심각한지는 데이터로도 확인된다. 중국 부동산 업계 조사업체 커얼루이(克爾瑞) 자료에 따르면, 100대 부동산기업의 지난달 판매액은 5560억 7000만 위안으로 나타났다. 이는 전월 대비 2.6% 감소한 것이고, 전년 동기 대비로도 28.4% 줄어든 것이다. 이로써 1~10월 판매액은 전년 동기 대비 44% 감소한 것으로 집계됐다. 살아나도 모자랄 판인데 더 줄어들고 있는 것이다.

중국지수연구원 자료로도 올해 1~10월 전국 100대 부동산기업의 판매액이 전년 동기 대비 무려 43.4% 줄어든 것으로 나타났다. 감소폭이 1~9월 대비 1.7%p 축소되긴 했지만 판매액 감소세가 5개월 연속 이어지고 있다.

이에 대해 부동산 조사업체 커얼루이(克爾瑞)는 “'금9 은10(金九銀十)'이란 말이 있을 정도로 9월과 10월은 중국 부동산업계의 판매 성수기지만 10월 판매가 예상보다 저조했다”면서 “국경절 연휴 기간 전후로 부동산기업들이 대대적인 판촉 행사를 벌였음에도 10월 판매액이 눈에 띄게 호전되지 않았다”고 설명했다. 그만큼 한계에 도달했다는 의미다.

결국 구매 수요를 증대시켜야만 시장도 움직인다. 중국 사회 및 경제에 대한 미래 전망이 밝아야 하는데 시진핑 장기 독재는 오히려 중국 전망을 어둡게 만드는 악재로 작용하고 있다.

특히 시진핑 정부의 무지막지한 코로나제로 정책은 중국 경제를 어둠의 터널 속으로 빠져들게 하면서 시장 회복에 찬물을 끼얹고 있다. 그래서 당국이 어떠한 조치를 취한다 하더라도 부동산 경기는 살아나지 않을 것이고, 이는 중국 경제에 주름살을 안기게 될 것으로 보인다.

더더욱 9월들어 중앙정부와 지방정부가 강력한 부동산 경기 부양책을 내놓았음에도 시장에 거의 영향을 미치지 못하고 있다는 점이 중국의 미래를 더욱 암울하게 만든다.