▲ [세종=뉴시스] 강종민 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 28일 세종시 정부세종청사에서 공정한 부동산 시장 조성을 위한 외국인 주택투기 기획조사 결과와 대응방안을 발표하고 있다.

#50대 외국인 A씨는 서울 소재의 고급 아파트를 매수하면서 42억원 중 8억4000만원을 외국에서 수 차례 반입했다고 주장했지만 외화 반입 신고 기록은 없었다. 당국은 신고 의무가 없는 반입한도(일 1만달러)를 과도하게 초과한 정황상 자금 불법반입을 의심하고 있다.

#방문동거 비자로 체류 중인 50대 외국인 B씨는 사위로부터 3억8000만원을 받아 경기도 아파트 3채를 4억1000만원에 매수했다. 취득세도 사위가 부담했고, 월세수익도 사위 계좌로 들어갔다. 당국은 무자격 비자 임대업을 의심하고 있다. 

이처럼 외국인이 불법으로 국내 부동산을 사들이는 사례가 끊이지 않자 정부가 칼을 빼들었다. 

국토교통부는 28일 외국인의 부동산 불법행위 단속을 위해 처음으로 실거래 기획조사를 실시한 결과 567건의 위법의심행위를 적발했다고 밝혔다.

국토부는 국세청, 관세청 등 관계기관과 함께 지난 6월부터 9월까지 외국인 투기성 거래 기획조사를 벌였다. 주택 거래 침체기에도 외국인의 주택 매수비율이 계속해서 증가하고 그간 외국인의 주택 거래에서 해외자금 불법반입을 통한 주택 대량매입, 초고가주택 매수 등 특이동향이 발견된 데 따른 것이다.

또한 그동안 외국인들은 우리나라가 아닌 자국의 은행에서 대출을 받거나 현금을 반입할 경우 내국인들보다 상대적으로 자금확보가 쉬워 역차별 논란이 있었다.

외국인의 국내 주택 매수건수는 2017년 6098건에서 2021년 8186건으로 지속적으로 증가하고 있다. 외국인 거래 비중은 2017년 0.64%에서 지난해 0.81%로 늘어났고, 올해(9월까지)는 1.21%로 올라섰다.

거래량 자체는 전체의 1% 안팎 수준에 불과하지만 집값 상승이 두드러진 수도권에 74%가 몰리는 등 시세차익을 노린 외국인의 투기성 거래가 많은 것으로 정부는 추정하고 있다.

이에 따라 조사를 실시했으며 정부는 이상거래 1145건에 대해 소명자료 분석 등을 통해 411건(35.8%)의 거래에서 총 567건의 위범의심행위를 적발했다.

유형도 다양했다. 해외자금 불법반입(121건), 무자격비자 임대업(57건), 계약일 거짓신고(45건), 편법증여(30건), 담보인정비율(LTV) 규정 위반(9건), 명의신탁(8건), 대출 용도 외 유용(5건) 등으로 나타났다.

주요 유형을 보면 외국인이 부동산 취득을 위해 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법반입하는 '환치기'를 통해 부동산 취득자금을 반입하면서 신고하지 않은 경우가 121건으로 가장 많았다. A씨의 사례가 이에 해당한다.

방문동거 비자(F1) 등 경제활동이 불가한 자격으로 체류하면서 활동허가 없이 임대업을 영위하는 경우도 57건이었다. 외국인 B씨는 경기도 소재 아파트 3채를 4억1000만원에 매수한 후 월세수익을 수취했다. 매수대금 중 3억8000만원은 사위로부터 조달하고, 취득세도 사위가 부담하는 등 가족간 명의신탁도 의심된다.

부모나 법인 등 특수관계인이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자를 지급하지 않은 것으로 의심되는 사례는 30건이었다. 한국 국적을 상실한 외국인 C씨의 예를 들 수 있다. C씨는 서울 소재 아파트를 25억원에 매수하면서 한국인인 어머니에게 14억5000만원의 현금을 이체받았다. C씨는 비트코인을 매각해 모친에게 건넸다고 했지만 비트코인의 재수령 여부와 기타 출처 불분명한 예금액이 문제돼 편법증여가 의심되는 상황이다.

이밖에도 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우, 계약일을 거짓 신고하거나 소명자료를 제출하지 않은 경우 등도 있다.

투기 의심 거래는 국적별로 중국인이 314건(55.4%)로 가장 많았고, 뒤를 이어 미국인 18.3%, 캐나다인 6.2%, 대만인 4.2%, 베트남인 3.5% 등의 순으로 집계됐다.

지역별로는 경기도 지역에서 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았고, 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로 나타났다. 수도권에서 적발된 위법의심행위가 421건으로 전체의 74.2%를 차지하는 셈이다.

국토부는 이번 기획조사 결과를 토대로 외국인의 국적별 거주현황, 위법행위 유형 등을 종합 분석해 향후 외국인의 투기성 부동산 거래 조사를 위한 이상거래 선별기준을 고도화할 방침이다.

또 위법의심행위 중 큰 비중을 차지하는 해외자금 불법반입에 대해서는 국토부와 관세청의 정보공유 등 상시 공조체계 구축을 위한 업무협약을 체결하고, 필요시 합동단속 추진 등 엄중 대응해 나갈 방침이다.

원희룡 국토부 장관은 "내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해나간다는 원칙 아래, 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대하여는 철저히 단속하겠다"고 밝혔다.

이를 위해 국토부는 부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록(국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 하고, 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 '위탁관리인'을 지정 및 신고(변경 포함)토록 할 계획이다.

또 편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)도 함께 마련할 계획이다.

여기에 부모와 자식 등 특수관계인간 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색할 방침이다.

뿐만 아니라 국토부는 외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위해 외국인의 부동산 투기가 우려되는 경우, 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정해 거래허가구역을 지정할 수 있도록 올해 중 '부동산거래신고법' 개정을 추진하고 있다.

아울러 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확하게 하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정도 내년 1분기를 목표로 추진 중이다.